新闻记者 邱睦

通讯员 彭星云

实习生 陈栋

武汉市民张江（化名）将家中的一套房子出租。然而，在租户退租时，他突然发现租户居然长达4年多未交物业费。张江最终决定与租户对簿公堂。9月12日，新闻记者从武汉市汉南区人民法院获悉了该案。

2018年8月，经房屋中介机构介绍，张江与王宇（化名）签订《房屋租赁合同》。同年11月，王宇通过微信转账向张江支付了房租、物业费与网络费共计7100元。后张江与王宇口头约定，2018年之前的物业费已结清，自2019年1月起，物业费由王宇直接向小区物业公司缴纳。

但直到2024年10月25日，王宇退租时，张江才知晓出租房屋的物业管理费原来一直多年未缴。虽然在此之前，自己曾多次提醒王宇缴纳物业费，王宇也承诺会缴纳物业费，但实际并未缴纳。据小区物业公司提供的物业缴费证明，2020年1月至2024年10月承租期内，王宇未缴纳物业管理费，共计8769.6元。

与此同时，2023年12月起，王宇因个人原因拖欠房租。至2024年10月25日，王宇共计拖欠房租1.9万元。经张江的多次催促，王宇最终退租并支付房租现金1万元，承诺剩余9000元在10月31日前支付完毕。

“但是，他并未履行承诺还清欠款。我又多次找过他。”张江说。据他介绍，王宇之后向他承诺2025年春节前将所有欠款都结清，“实际上他没有做到。”至2025年2月17日，当张江再次催收时，王宇开始电话不接、微信不回复。无奈之下，2025年4月，张江将王宇诉至汉南区法院，要求其继续支付承租期内的物业管理费。

经调查，王宇长期拖欠房租的原因之一是工程款迟迟未到账，导致资金出现紧张。此外，王宇在承租期间，在出租屋内更换了新的燃气灶、空调、热水器、床等家具家电。

“在了解到案情后，我们迅速制定调解策略，并针对双方释法说理。”承办法官李三鹏说。经调解，张江与王宇达成和解协议，并同意王宇提出的“以更换的家具家电冲抵拖欠物业费，由张江处理物业管理费事宜”的意见。同时，王宇在2025年6月26日前向张江支付租金8000元。目前，王宇的还款已履行完毕。

房子出租，物业费的缴纳究竟是归房东还是租户负责？新闻记者就这一问题采访了北京德和衡（武汉）律师事务所律师刘超。

刘超律师表示，根据《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。”

“物业费的缴纳责任首先应依据租赁合同的明确约定。”刘超律师说。若合同中约定由租户承担，则租户有义务支付；若未明确约定，则通常依据《民法典》及相关司法解释，结合谁实际享受物业服务、谁负有维护房屋义务等因素综合判断。

在实践中，若租户是实际使用人，并享受物业服务，一般应由租户承担物业费，司法判决也更倾向由租客承担。但为避免纠纷，建议在租赁合同中明确约定物业费的承担主体。

如果租赁合同中明确约定物业费由租户承担，则房东有权向租户追偿其拖欠的物业费。即使合同未明确约定，若房东能证明租户是实际使用人并享受了物业服务的事实，也可要求租户承担相应的费用。在此提醒：若租户拒不支付，房东可考虑先支付物业费，然后再向租户追偿，可先尝试沟通、协商的方式，若无法达成一致再起诉至法院。

刘超律师提醒，若租户拒不支付，房东可考虑先支付物业费，然后再向租户追偿，可先尝试沟通、协商的方式，若无法达成一致再起诉至法院。

刘超律师建议，房东在出租房屋时，应在租赁合同中以书面形式明确约定物业管理费等各项费用的承担主体及支付方式。同时，房东应定期核查费用缴纳情况并保留所有书面催告、沟通记录及付款凭证，以便在发生纠纷时能有效举证。

“一旦出现欠费情况，可先尝试通过协商或调解等灵活方式高效解决；若无法达成一致，则应在诉讼时效期内及时提起诉讼或仲裁，以维护自身合法权益。”而作为租户也应当在签订租赁合同时主动跟房东确定各项费用的承担主体及支付方式，合同签订后积极履行合同义务，若因欠费与房东发生纠纷应积极寻求沟通协商尽快达成解决办法。

“总之，租赁是商业民事行为，一切以契约精神为基础，签好合同才能最大限度规避风险。”

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